Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer bei Gebäuden

Vermietete Wohngebäude werden in der Regel über eine gesetzlich vorgeschriebene Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben, d.h. von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes können pro Jahr nur 2 v.H. als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden. Wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als 50 Jahre, darf er auf die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer abschreiben. Kann z.B. der Erwerber eines Mietshauses, das in den fünfziger Jahren gebaut wurde, nachweisen, dass die Nutzungsdauer des Gebäudes beim Erwerb 2022 nur noch 25 Jahre beträgt, können 4 v.H. pro Jahr abgezogen werden.

Zum Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer verlangen die Finanzämter regelmäßig ein Bausubstanzgutachten eines Sachverständigen, der prüft, inwieweit die tragenden Teile des Gebäudes bereits verschlissen sind. Der Bundesfinanzhof (BFH) hält die Hinzuziehung eines Bausachverständigen nicht für notwendig. Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes könne auch vereinfacht nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung vom Eigentümer selbst oder seinem Berater ermittelt werden.

Als Reaktion auf diese günstige Rechtsprechung des BFH plant die Bundesregierung, die Abschreibung auf die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ab 2023 abzuschaffen. Altgebäude, die bisher schon auf die kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben werden, sollen nicht betroffen sein. Im Gegenzug soll die Abschreibung für Wohngebäude bei Fertigstellung ab 1. Juli 2023 von 2 auf 3 v.H. pro Jahr angehoben werden.